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樂居財經(jīng) 李禮5月5日，東方證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年第17周地產(chǎn)周報。

本周市場回顧。第 17 周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深 300 指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深 300 指數(shù)相對收益為-1.9%。滬深 300 指數(shù)報收 4029.09，周度漲幅為0.1%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報收2324.72，周度漲幅-0.7%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報收 2740.10，周度漲幅為-2.0%。

本周行業(yè)要聞。政治局會議：要有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。自然資源部：我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。央行：2023Q1，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 13.3 萬億元，同比增長5.9%，個人住房貸款余額 38.9 萬億元，同比增長 0.3%。銀保監(jiān)會：個人住房貸款投放力度加大，92%用于支持購買首套房，合理滿足剛需群體信貸需求。上海：多子女家庭最高公積金貸款限額上浮 20%。廣州：多子女家庭住房公積金貸款最高額度預(yù)計上浮30%。廣州：開展一手房帶押過戶。河南：放寬公積金提取和貸款政策。安徽：多子女家庭首套住房首貸最高可貸款額度提高至 75 萬元。合肥：公積金可支付購房首付款。深圳：前海媽灣規(guī)劃調(diào)整。杭州、合肥、成都本周土拍有一定熱度，濟南集中供地市場仍舊低迷。

第 17 周新房和二手房銷售量均較上周上升。第 17 周 44 大城市新房銷售為 3.3 萬套，較第 16 周增加 1.3%；21 大城市二手房銷售 2.5 萬套，較第 16 周增加 5.8%；一線城市新房、二手房交易較第 16 周分別增加 6.0%、增加 8.5%；二線城市新房、二手房交易較第 16 周分別增加 3.4%、增加 3.4%。庫存量較第 16 周上升，庫銷比較第 16 周下降。截至第 17 周，20 大城市庫存為 114.3 萬套，較第 16 周上升 8953套；庫銷比為 14.0 個月，較第 16 周下降 0.1 個月。本周土地市場活躍度較第 16 周下降。第 17 周 36 大城市市本級合計成交土地 38 塊。土地出讓金減少。2023 年第17 周 36 大城市市本級土地出讓金為 338.4 億元，較第 16 周減少 540.7 億元。平均溢價率下降。2023 年第 17 周 36 大城市市本級土地成交平均溢價率 6.8%，較第 16周下降 0.3 個百分點。

重點公司公告。萬科、中海、金地、濱江等發(fā)布 2023 年一季度經(jīng)營業(yè)績。金地、濱江集團、綠地控股、金科股份、大悅城、榮盛發(fā)展、首開股份等發(fā)布 2022 年報。萬科發(fā)行 20 億元中票。旭輝控股及永升服務(wù)公布 2022 年未經(jīng)審核全年業(yè)績。

投資建議與投資標的

4 月 28 日中央政治局會議召開，房地產(chǎn)政策相關(guān)表述基本上是去年底中央經(jīng)濟工作會議和“兩會”的延續(xù)，會議重申要因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。另外本次會議提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，既是大城市發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，也有可能在穩(wěn)投資方面起到一定作用。4 月 25 日自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議上表示我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，該項工作自 2013 年 3 月起開始啟動，由自然資源部整合分散在多個部門的登記職責(zé)，實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。針對市場存在的疑問，我們認為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記既不是房產(chǎn)稅征收的必要條件，也不是充分條件，統(tǒng)一登記制度本質(zhì)是為了保護不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)簡單將兩者聯(lián)系在一起。本周上海、廣州、合肥等地均出臺公積金優(yōu)化政策，近期各地需求端放松均主要以公積金政策、購房補貼、房票安置等為主，涉及城市的能級有所上升。預(yù)計行業(yè)仍將延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級民企在當(dāng)前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。

風(fēng)險提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險進一步擴大。

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